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Airbnb en Cancún: rentabilidad real de un condo frente al mar
Caso real anonimizado: condo 2 recámaras en Zona Hotelera kilómetro 9, vista lateral al mar. Comprado 2024 por $480K USD, operando como Airbnb desde mediados de 2024.
Datos operativos 2025 completos
| Mes | Noches ocupadas | Tarifa promedio | Ingreso |
|---|---|---|---|
| Ene | 28 | $310 USD | $8,680 |
| Feb | 27 | $340 USD | $9,180 |
| Mar | 29 | $350 USD | $10,150 |
| Abr | 25 | $290 USD | $7,250 |
| May | 18 | $220 USD | $3,960 |
| Jun | 16 | $200 USD | $3,200 |
| Jul | 22 | $260 USD | $5,720 |
| Ago | 20 | $250 USD | $5,000 |
| Sep | 12 | $180 USD | $2,160 |
| Oct | 14 | $190 USD | $2,660 |
| Nov | 18 | $230 USD | $4,140 |
| Dic | 26 | $380 USD | $9,880 |
| Total | 255 noches (70% ocupación) | $273 USD avg | $71,980 USD |
Costos anuales reales
- Comisión Airbnb (15%): $10,797
- Property management (18% de bruto): $12,956
- Limpieza profesional ($35 × 80 turnovers): $2,800
- Servicios (luz, agua, internet, gas): $3,800
- Cuota mantenimiento condominio: $7,200 ($600/mes)
- Predial: $1,200
- Seguros (propiedad + responsabilidad): $980
- Mantenimiento + reparaciones: $4,500 (año típico)
- Reposición artículos hogar (toallas, cocina, etc.): $1,200
- Marketing (fotos profesionales bianuales, listings adicionales Booking): $600
- Contador + declaraciones: $1,500
- Total costos: $47,533 USD
Net cashflow
- Ingreso bruto: $71,980 USD
- Costos: $47,533 USD
- Net cashflow: $24,447 USD
ROI
- Inversión total (compra + cierre + amueblar): $510K USD.
- Net cashflow / inversión total: 4.8% anual cashflow
-
- Plusvalía estimada 2025: 6% = $30,600
- Total return: ~10.7% anual
Por qué este caso es realista (no excepcional)
- Vista lateral al mar (no frontal — frontal cobra 30% más pero invierte 40% más).
- Property management contratado (operar tú mismo subiría net 15–18% pero requiere viajar/coordinar).
- Reviews 4.7+ después de 8 meses operando bien.
- Fotos profesionales y descripción optimizada al inicio.
Por qué muchos cases NO logran esto
- Tarifa por debajo del mercado (10–20% sub-pricing).
- Reviews mediocres por mantenimiento descuidado.
- Cancelaciones por problemas de aire acondicionado o internet (clave en Cancún).
- Falta de respuesta rápida a huéspedes (Airbnb ranking algoritmo).
Conclusión honesta
10–11% de total return anual con un perfil de riesgo medio-bajo es bueno para Cancún en 2026. No es 20% que algunos prometen. Si el promesa-vendedor te ofrece más, pídele datos verificables específicos del edificio, no proyecciones.
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